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Le verifiche antiusura sui mutui erogati a stato avanzamento lavori

La Corte di Cassazione ha stabilito quale tasso soglia va impiegato per le verifiche antiusura sui mutui erogati a stato avanzamento lavori

Scarica la sentenza e leggi la nota di commento del dr. Vecchi

Con sentenza n.22380 del 06.09.2019, la Corte di Cassazione ha stabilito che per i mutui erogati a stato avanzamento lavori, se concessi a fronte dell’acquisizione di garanzia ipotecaria, il tasso soglia da rispettare ex legge n.108/1996 (cosiddetta legge sull’usura) è quello relativo alla categoria dei mutui e non quello degli “altri finanziamenti”, così come – di contro – indicato dalla Banca d’Italia mediante le proprie “istruzioni”.

Secondo la Corte, difatti, laddove il finanziamento sia assistito da ipoteca, “l’intermediario - che, rispetto al mutuo, già gode del vantaggio di non erogare l'intera somma in un'unica soluzione, al momento della conclusione del contratto, ma gradualmente, in ragione del progredire dei lavori - è coperto, rispetto a eventuali inadempimenti del finanziato, dalla garanzia reale da questi prestata. Né, a ben vedere, potrebbe opporsi che tale garanzia inerisca a un bene sprovvisto, prima del completamento dell'opera, di un valore di mercato particolarmente significativo (e che, pertanto, la garanzia non abbia, sul piano economico, la consistenza propria dell'ipoteca accesa su un fabbricato ultimato, come tale commerciabile): in termini generali, infatti, tale condizione è bilanciata dall'erogazione frazionata delle somme mutuate, che segue la puntuale verifica dell'esecuzione dei lavori; in conseguenza, l'incremento degli importi mutuati si coniuga con l'accrescimento progressivo del valore del bene oggetto della garanzia.

Con particolare riferimento al grado di rischio dell'operazione e alla garanzia ad esso correlata, il finanziamento a stato di avanzamento dei lavori assistito da ipoteca presenta, dunque, evidenti elementi di omogeneità col mutuo con garanzia reale e ad esso va perciò assimilato. Tale conclusione non è inibita dal principio, affermato dalla giurisprudenza di questa Corte (cfr. Cass. Sez. U. 20 giugno 2018, n.16303, cit.) secondo cui deve esservi simmetria tra il tasso effettivo globale medio rilevato trimestralmente a norma della L. n.108 del 1996, art.1. comma 1, e il tasso effettivo globale della singola operazione. Per un verso, infatti, resta indimostrato che la rilevazione, da parte della Banca d'Italia, del tasso effettivo globale medio concernente i mutui con garanzia reale non abbia riguardato anche i finanziamenti a stati di avanzamento assistiti da ipoteca; per altro verso, e comunque, l'indicato principio non può esimere il giudice dal compito di identificare la categoria di operazioni, tra quelle cui si riferiscono le soglie, che presenti maggiori elementi di omogeneità con la singola operazione della cui usurarietà si controverta: ciò è implicato nella valutazione che lo stesso giudice è chiamato a compiere a norma dell'art.2, comma 4, L. n.108 cit..”

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